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失业压顶大量断供:大陆法拍屋数量飙升3倍

一年一度的“冬至”刚刚过去,中国的楼市也到了“黑夜最长,白天最短”的时间。而我一直在关注的、代表着中国楼市风向标的法拍屋数量,可以说也是让人不安心。

房地产
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 一

12月16日,据《中国证券报》报道:平台拍卖房数量涨幅较2015年同期超三倍。

 

阿里拍卖数据显示,目前平台拍卖(变卖)房源为1342850套。年内截至12月14日的房源为272979套,2015年同期为87879套,5年时间增幅超三倍。

以北京为例,瀚海数据研究院数据显示,今年前11个月,北京有4909套法拍房进入市场,较往年年均500套左右的数量实现倍数式增长;成交总价218.99亿元,平均折扣7.9折。

可以说,这些数字都释放出的是一种不祥的信号,毕竟这些法拍屋的前主人,基本上都是因为经济原因,主要是因为债务无法偿还导致房子被迫拍卖的。法拍屋的数量飙升趋势基本释放的就是经济恶化的信号,就像对标标准普尔的恐慌指数是一样的。

那我们一起看下,什么是法拍屋?导致法拍屋数量上升的原因主要是什么?

所谓“法拍房”,指的是:当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得资金满足债权,在此过程中,遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

通俗来说,就是房主欠的债太多,只能被迫“弃房断供”的房子。为什么今年法拍房会猛涨呢?最大的原因就是—破产的单位增多、另外还不起房贷的人越来越多了。

法拍房的来源主要三类:涉刑——比如腐败官员房产;诉讼——比如房贷断供的;破产——清算企业的资产处置;这几年,第一类涉刑事房产的数量不大,经过了2012-2016年的大反腐,这几年贪官房产上拍的比例一直在下降。

但是,破产企业资产清算的比例一直在上升。尤其是房地产公司的破产,一个公司破产往往会带来上百套甚至上千套房屋的上拍。和以往不同的是,往年的开发公司破产往往是出于逃避债务和后期维权的“假破产”,然而今年在三道红线的影响下,开发公司“真”破产的情况非常多。比如,我们一直认为房地产形势不错的杭州,今年就有三家比较重量级的开发公司破产。

杭州华达房地产开发有限公司,杭州祐康置业公司,浙江中铁房地产集团。其中浙江中铁房地产集团还有部分的国资背景。这三家公司破产,带来淘宝上千套房屋的上拍,另外杭州祐康置业总部大楼就是被淘宝拍卖的。

房产拍卖量激增的另一个原因就是疫情,由于疫情影响,很多服务业尤其是旅游,影视、餐饮、酒店等行业的员工在今年收入基本上是绝收,也造成了月供无法支付,意思就是说,很多弃房断供的人,就是一般的家庭。因为月供还不上,弃房断供,房子被银行收走,然后走上司法拍卖程序。还有可能一些人拿房子抵押去做生意,业主因为民间借贷拿房产抵押,钱还不上,就只能强制拍卖,比如,因为特殊原因被没收个人全部财产。

所以,2020年对于房产拍卖来说,是丰收的一年。但是,2020年,对于很多行业打工人来说,却是异常悲伤的一年。

 二

我们要探讨的问题是:为什么在短短5年时间,“断供房”激增3倍?

一个主要原因是因为过去5年房价上涨过快,间接导致居民负债率大增。从2015年3月开始,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%。部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市,中西部棚改大省的地市,翻倍的比比皆是。从京沪深到省会,从地市到县城,从都市圈到城市圈,从高铁到地铁,从新一线到三四线,从低首付到高杠杆,从地王到千亿巨头,短短几年时间,眼花缭乱。

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居民负债率,就是在这个过程中不断推高的。房价越长,大家追涨借钱买房的人就越多,有些是买房自住,也有不少利用高杠杆来投机。

按照相关数据,去年底中国的居民杠杆率已经达到了65%。如果按经济学家李奇霖之前的统计,把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入,结果有点夸张:目前居民杠杆率高达105%,比美国、日本还高,与法国持平。

在2013年到2018年,住房贷款占家庭债务比重高达55.6%,多套房负债的占比逐年递增,以2017年-2018年为例,多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%,超过了首套房贷款,贡献了60%的住户部门消费贷款增量。显然,越来越多的人加入到了买房行列中,只要能买到房子,背负再多房贷也在所不惜。

不光是购房者越来越狂热,就连上市公司们也开始“不务正业”了。3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达13340亿元,投资性房地产均值也是不断攀升。

值得注意的是,2018年,这个数字还是12190亿元,仅2019前三季度,9个月的时间,就增长了1000多亿元。1000亿是什么概念?把百元大钞全部铺开,相当于1670个标准足球场的面积,堆起来重量能达到1150吨,层层叠加,按照3米的大楼层高,高度可达30000层。

当楼市成为投机“资金池”,大量购房者在没有财力支撑的前提下买房,一旦收入不及预期,弃房断供自然会成倍增长。

上访人员手拿手榴弹准备爆炸

拍卖房源增多,还有一个大背景:不良资产处置。

据第一财经报道,根据监管要求,今年全年,银行系统计划处置不良资产3.4万亿元左右,目前上半年已处置1.1万亿元,仅占全年的三分之一左右,由此足见下半年不良资产处置的压力。正如银保监会高层在前段时间接受采访时说:“预计今年全年银行业将处置不良贷款3.4万亿元,比去年的2.3万亿元加大了力度,明年的处置力度会更大,因为很多贷款延期了,一些问题明年才会暴露出来。”

后半句是重点:因为很多贷款延期了。

今年很多人在上半年没有收入,但人人都背着房贷,收不抵支的情况下,出现不良贷款很正常,把这些不良资产处理掉,就成了稳定金融体系的重要任务,这也是“断供房”激增的原因之一。因为杠杆率高,因为收入下降,自住的人很多房贷几乎也耗尽了家庭可支配收入,而投机的人,极端的甚至利用全家人的信用卡额度来借贷炒房,杠杆远远超出了自身的承受能力和收入水平,都是在拆东墙补西墙,疲于应付。

断供的房子越来越多,法拍屋三年翻五倍,在今年暴增,说明楼市寒冬已经来了。与断供的法拍房增多结伴而来的,是房价下跌的城市越来越多了。

在上个月的70城房价统计中,下跌一年的城市排名前十有:牡丹江,南充,郑州,天津,贵阳,北海,太原,湛江,烟台,青岛。北方城市占据大半江山!

从各城市历史高点至2020年10月,20个城市房价距最高点调整幅度均在10%以上,其中9城市房价距最高点调整幅度均在15%以上,廊坊房价下调幅度最大,达46.9%,基本腰斩了。青岛下跌23%,天津下跌了22%,石家庄、济南下跌了18%,北京下跌了15%。这些房价大跌的城市基本上也是在北方为主。

过去5年以来,很多购房者都对房地产形成了坚不可摧的“信仰”,认为买房就是能赚钱,持有房产就能跑赢通胀,实体生意难做、创业艰难,还不如把身家都投入到楼市中,借钱也要买房,房价再高也愿意接盘。这样的“涨价幻梦”,在不断涌现的“断供房”面前,会被击得粉碎。特别是这两年很多城市的房价停止上涨,甚至开始横盘,而在北方很多城市,二手房已经呈现出普遍下跌的趋势。

失业人口
失业人口

说了这么多,主要意思就是说,如果房价上涨,高杠杆是有存活的空间的;但是一旦房价停止上涨,甚至下降,预期就开始改变,那些高杠杆炒房的资金可能就会退潮。收入的下降和房价的下跌就会形成剪刀差,这是杠杆断裂,弃房断供现象增多的主要原因。

而更关键的是看明年,毕竟今年虽然受到疫情的冲击,但是很多家里还是有存款的,房贷还可以维持。但是一旦到了明年,如果收入状况还不改善,失业问题不得到缓解,那么很多家庭的存款将耗尽,断供的大军可能会更加汹涌,所以明年对广大房奴们来说才是更艰难的一年。除非你想办法保住工作,多挣钱,否则可能将面临断供,让自己一辈子心血买的房子成为法拍屋的风险。

而就在今天,放出来消息,北京写字楼的空置率已经创下了十年来的新高。说明北京的商业环境在急剧恶化,这也反应了北京的制造业水平的衰退和居民收入的下降。而北京的二手房挂牌率非常高,价格下降已经高达10%以上,成为四个一线城市的冠军。

所以,天津房价大滑坡之后,唯一一个房价还在苦苦支撑的北方经济十强独苗,看来房价在明年是很难保住了。北京的房价失守,完全可以成为媲美法拍屋暴增的楼市风向标。

一切就看明年了!

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Posted in 中国经济, 悲惨世界, 社会能见度

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